Fundbricks.com ApS ("FundBricks.com" eller "Fundbricks" eller "Fundbricks") markedsfører via en online platform ("Platformen") en række investeringer ("Investeringer") i aktier ("Aktier") eller syndikerede lån ("Lån"). Investeringerne har det til fælles, at de er baseret på færdigopførte ejendomme eller ejendomsprojekter som det underliggende aktiv. De Investeringer som præsenteres på Platformen er ofte forskellige typer af topfinansieringer til private ejendomsselskaber eller ejendomsudviklere ("Projektejer" eller "Selskabet") med ingen eller begrænset sikkerhedsstillelse.
Al investering er forbundet med risiko og investorer risikerer at tabe deres investering helt eller delvist. Investering i Aktier og Lån, som markedsføres via Platformen kan generelt beskrives som høj, idet ingen finansiel rådgiver eller anden aktør direkte eller indirekte anbefaler Investeringerne. Fundbricks afgiver ingen garantier for investors Investeringer eller udlån og opfordrer investorer til at investere omhyggeligt.
Fundbricks opfordrer også investorer til at søge personlig rådgivning fra professionelle rådgivere, herunder investeringsrådgivere, revisor, advokat mv. og til at foretage uafhængige analyser og undersøgelser, før de handler på baggrund af de oplysninger, som Fundbricks offentliggør. Fundbricks kan ikke forsikre investorer om, at de angivne oplysninger er korrekte eller fuldstændige. Fundbricks garanterer på ingen måde succesen for enhver handling, en investor tager på baggrund af oplysninger offentliggjort på Platformen. Alt materiale, som offentliggøres via Platformen er udarbejdet af Investeringerne henvender sig derfor alene til følgende typer investorer:
Et lån kan kombineres med sikkerheder i form af pant i aktier eller fast ejendom, kaution, selskabsgarantier eller andre sikkerheder. Bemærk, at sikkerhederne i denne type investeringer ofte er efterstillet og/eller med begrænset økonomisk værdi. En investering i Aktier kan ikke kombineres med nogen særskilt sikkerhed. Som aktieejer er der typisk ikke nogen mulighed for at kræve investeret kapital tilbagebetalt, med mindre der er tilstrækkelig kapital i aktieselskabet til at det kan opfylde samtlige sine forpligtelser over for sine kreditorer og at aktieselskabets bestyrelse og generalforsamling træffer beslutning om udlodning.
Såvel Investeringer i Aktier som i Lån er typisk afhængige af at det underliggende ejendomsprojekt udvikler sig som forventet, for at Investeringen skal giver det budgetterede afkast. Projektejerne kan f.eks. mangle de finansielle forudsætninger for at håndtere større afvigelser i projektet så som budgetafvigelser, forsinkelser mv. Eventuelle sikkerhedsstillelser er ingen garanti for at investoren får sin investerede kapital tilbage eller at der opnås et afkast. Investorer skal være opmærksomme på at hele Investeringen kan gå tabt.
Investeringerne i såvel Aktier som Lån er ikke omfattet af reglerne om indskydergaranti eller investorbeskyttelse, hvilket indebærer, at investor ikke kan få nogen erstatning i henhold til disse regler, hvis Projektejeren eller Selskabet går konkurs eller på anden vis har betalingsvanskeligheder.
Investorbeskyttelse er et løfte fra staten om at erstatte investorers tab af finansielle instrumenter og midler hos f.eks. banker og andre finansielle institutter i tilfælde af, at instituttet skulle gå konkurs. Indskydergarantien omfatter midler på visse konti og indebærer, at indskyderen får en erstatning i tilfælde af at visse finansielle institutter, f.eks. banker, går konkurs eller, hvis Finanstilsynet beslutter at indskydergarantien skal udløses.
Udover de risici, som er forbundet med selve investeringsinstrumenterne, dvs. Aktier eller Lån samt sikkerhedsstillelsen, så er de væsentligste risici forbundet med Projektejeren, dennes finansielle ressourcer, projektet, leverandører og entreprenører, alternative finansieringskilder, eksterne faktorer og konjunkturer, myndighedsgodkendelser, etc. Nedenfor har vi beskrevet de mest almindelige risikofaktorer, som vurderes at kunne påvirke denne type investeringer. De nævnte risikofaktorer er ikke rangordnet og listen foregiver ikke at være udtømmende. Yderligere risici og usikkerheder kan forekomme ved hver enkelt Investering.
Det er vigtigt at analysere potentielle risici i den aktuelle Investering og veje disse op mod det forventede afkast. Først når man har gjort dette samt vægtet sin personlige finansielle situation i forhold til det forventede afkast, kan en begrundet investeringsbeslutning træffes.
Udbytterisiko
Ved investering i Aktier udbetales afkastet oftest gennem udbytter. Der findes dog flere typer risici, som kan påvirke Projektejeren virksomhed negativt og det kan ikke garanteres at Selskabet kan præstere et resultat, som muliggør udlodning. Som aktieejer er der typisk ikke nogen mulighed for at kræve investeret kapital tilbagebetalt, med mindre der er tilstrækkelige midler i Selskabet til at samtlige kreditorer, både kort- og langfristede, kan fyldestgøres, dels at Selskabets bestyrelse og generalforsamling træffer beslutning om udlodning.
Aktionærer med bestemmende indflydelse
Der er en risiko for at en majoritetsaktionær beslutter, eller undlader at beslutte visse handlinger i modstrid med de øvrige aktionærers interesser, f.eks. ved at majoritetsaktionæren ikke vælger at beslutte en forventet udlodning eller at Selskabet drives på en ikke-formålstjenstlig måde.
Risiko for udvanding
Generalforsamlingen kan beslutte at udstede nye aktier, hvorved Selskabets eksisterende aktionærers forholdsmæssige ejer- og stemmeandel kan blive udvandet.
Værdi af aktien ved salg
Selskabets aktier er sædvanligvis unoterede aktier, der ikke er optaget til handel på nogen markedsplads. De aktionærer, som vil sælge deres aktier (forudsat at det i det hele taget er muligt i henhold til Selskabets vedtægter) har en risiko for at markedsværdien af deres Aktier ikke svarer til anskaffelsesværdien eller en vurderet værdiansættelse på et givent tidspunkt. Yderligere er der en risiko for at det ikke er muligt at finde en køber.
Risiko for manglende tilbagebetaling
Ved en investering i Lån udbetales afkastet ved tilbagebetaling af Lånet samt rentebetalinger eventuelt kombineret med en forinden gennemført amortisering. Der findes dog flere risici, som kan påvirke Projektejerens virksomhed negativt og det kan ikke garanteres at Projektejeren kan præstere et resultat, der muliggør tilbagebetalingen. Investeringerne berør på at der findes tilstrækkelige midler hos Projektejeren til at denne kan overholde sine forpligtelser samt at Projektejerens direktion eller bestyrelse rent faktisk gennemfører tilbagebetalingen.
Risici forbundet med sikkerhedsstillelse
De sikkerheder, der stilles i forbindelse med Lånene kan i praksis have en yderst begrænset økonomisk værdi og på ingen måde nogen garanti for investors kapital. Værdien af aktiepant og selskabsindeståelser forudsætter f.eks. at selskabet har underliggende realisérbare aktiver, mens et efterstillet ejendomspant er afhængigt af at ejendommen kan realiseres til en pris, som kan honorere samtlige forpligtelser over for primær panthaver og at der derudover er overskydende kapital. Som investor skal man vurdere eventuelle sikkerheder nøje og uagtet, hvor gode sikkerhederne er, må man regne med at det tager tid at få sin kapital tilbage ved en eventuel realisering af pantet. Der er en risiko for at pantet viser sig at have ingen eller kun begrænset værdi.
Risici forbundet med indfrielse af kautioner
Det er sædvanligt at et moderselskab kautionerer for et Lån som sikkerhed for långiverne (investorerne). Kautionistens finansielle stilling behøver dog ikke være stærk og/eller kan forværres efter indgåelse af kautionsforpligtelsen, hvilket kan forringe investorernes muligheder for at få betaling fra kautionisten.
Risici forbundet med manglende refinansiering og tillægsfinansiering
Hvis der måtte opstå behov for yderligere kapital, kan det svært for Projektejeren at skaffe yderligere finansiering, hvis der er flere pantsætninger. Potentielle finansieringskilder kan blive afskrækket fra at låne penge ud, hvis der findes en stort antal sikkerhedsstillelser. Desuden har Projektejeren ofte svært ved i det hele taget at skaffe tillægsfinansiering, hvis et projekt ikke går som planlagt. Dette kan føre til at projektet ikke kan færdiggøres og/eller Projektejeren kan blive insolvent.
Risiko for lavere afkast ved førtidig indfrielse
Ved nogle Lån kan der være en mulighed for Projektejeren for at indfri Lånet før tid, hvilket kan medføre lavere samlet afkast for investor i forhold til, hvis Lånet og rente var blevet betalt tilbage på det budgetterede tilbagebetalingstidspunkt
Risici forbundet med manglende mulighed for at overdrage simpelt gældsbrev
Lånene er baseret på simple gældsbrev, der ikke kan overdrages eller pantsættes. Det medfører at der ikke er nogen mulighed for investoren at sælge sit Lån, hvilke indebærer at den investerede kapital er bundet i Lånets løbetid
Risiko forbundet med rente- og alternativafkast
Hvis markedsrenteniveauet ændres, kan fastrenteplaceringer blive mindre attraktive som investeringsobjekt, hvis alternative investeringsmuligheder har et højere afkast. Markedsrenteniveauet er desuden meget svært at forudse på længere sigt.
Risiko forbundet med løbetid
Kreditrisikoen er sværere at vurdere ved Lån med lang løbetid i forhold til et lån med kort løbetid. De fleste risikofaktorer forstærkes med løbetiden for Lån med lang tilbageværende løbetid i forhold til Lån med kort tilbageværende løbetid.
Kommercielle risici
Indtægter fra et ejendomsprojekt generes primært gennem et positivt driftsresultat, værdiforøgelse eller ved at objektet sælges på markedet. Der er dog en risiko for at Projektejeren erhverver eller investerer i mindre attraktive projekter, som resulterer i høj tomgangsprocent, lav eller ikkeeksisterende værdiforøgelse eller at der ikke kan findes købere. Faktorer, som påvirker den kommercielle succes, er f.eks. placering, beliggenhed, stand, finansiering, markedet, renteniveau, årstid, udbud, udvikling, kompetencer og erfaring, underleverandører, myndighedsgodkendelser (eks. lokalplan og byggetilladelse), etc.
Risiko relaterede til manglende historik
Mange projektejere har ingen eller begrænset historik, hvilket vanskeliggør risikovurderingen da det er sværere at drage nogen konklusioner om Projektejerens reviderede årsrapporter, finansielle styrke, betalingsevne, betalingsvilje, skattebetalinger, generel vedligeholdelse mv.
Risici forbundet med konkurrenter
Da Projektejerne agerer på et konkurrencepræget marked med mange stærke aktører, at der en risiko for at Projektejeren savner tilstrækkelige ressourcer og kompetencer for at få adgang attraktive ejendomskøb og projekter med gode afkastmuligheder. Utilstrækkelige kompetencer og begrænsede ressourcer kan påvirke projektets kommercielle muligheder negativt.
Risici forbundet med (manglende) finansiering
Projektejeren er ofte afhængig af eksterne parter i relation til eventuel slutfinansiering og refinansiering samt af at kunne få adgang til byggekredit. Projektejeren er således afhængig af banker og/eller realkreditinstituts vurdering af markedet, projektet, Projektejeren mv. for at kunne opnå den nødvendige finansiering til at kunne færdiggøre sine projekter.
Driftsrisiko
Idet visse Investeringer indebærer langsigtet ejerskab af ejendomme for at kunne generere indtægter, er der en risiko for at driftsresultatet kan blive påvirket negativt af ændringer i ejendommens driftsomkostninger til f.eks. varme, renholdelse, vand, el, ejendomsskatter, afgifter, forsikringer, administration og anden vedligeholdelse. Udøver øgede omkostninger, kan driftsresultatet påvirkes negativt af mindskede indtægter, f.eks. på grund af øget tomgang i ejendommen, eller at indtægterne ikke kan øges i samme takt som omkostningerne. Et dårligere driftsresultat end forventet, kan påvirke afkastmulighederne af et projekt negativt.
Risici forbundet med byggeri og myndighedsgodkendelse
Projektejeren og dennes entreprenører kan ved produktion af ejendomme blive ramt af problemer med byggeriet, hvilket kan medføre øgede omkostninger for Projektejeren. Byggerisici kan f.eks. opstå i forbindelse med bestillinger, kontraktforhandlinger, byggetekniske forhold, omkostningsbudgettering, vejrforhold, geotekniske vurderinger, geograf samt planlægning og logistik.
Der er også risici forbundet med opnåelse af de nødvendige myndighedsgodkendelser, hvis Projektejeren ikke opnår de fornødne godkendelser (eks. lokalplan og byggetilladelse, eller at der klages over disse.
Prisrisiko
Udsving i markedspriser kan medføre øgede omkostninger for et byggeprojekt, f.eks. med hensyn til byggematerialer, personale og til at hyre entreprenører. Dette kan påvirke et byggeprojekts mulighed for at blive færdiggjort i henhold til tidsplanen og budget.
Geografisk risiko
Projektejere kan erhverve ejendomme på forskellige geografiske markeder eller være fokuseret på nogle bestemte geografiske markeder. Hvordan et specifikt marked har udviklet sig historisk set er ingen garanti for at denne udvikling fortsætter, hvilket indebærer at udbud og efterspørgsel kan udvikle sig forskelligt på forskellige markeder eller indenfor samme geografiske marked. En negativ udvikling på et marked eller dårligere udvikling sammenlignet med sammenlignelige markeder, kan få en negativ indvirkning på Projektejeres lønsomhed og finansielle stilling.
Modpartsrisiko
Mange gange er en Projektejer afhængig af en tredjepart i forhold til produktion og byggeri. Projektejeren løber dermed en risiko for at modparterne ikke opfylder deres forpligtelser, hvilket igen kan påvirke projektets forudsætninger. Mulige risici kan f.eks. være fejlproduktion, forsinkelser og insolvens. Eventuelle forudbetalinger til en entreprenør, som efterfølgende går konkurs medfører en risiko for Projektejeren selv bliver insolvent.
Samarbejdsrisiko
Nogle Projektejere ejer en ejendom eller et projekt sammen med flere andre aktører. Der foreligger dermed en risiko for at der opstår uenigheder eller konflikter mellem parterne, at parterne ikke overholder sine forpligtelser overfor hinanden eller at projektet bliver afhængig udelukkende af den ene parts økonomiske stilling. Uenighed og ikke-opfylde forpligtelser kan negativ indvirkning på Projektejerens muligheder for f.eks. at færdiggøre et byggeri, afhænde ejendommen eller drive virksomheden på en hensigtsmæssig måde.
Organisatorisk risiko
Mindre Projektejere er ofte afhængige af en eller nogle få nøglepersoner, hvis kompetencer og viden om virksomheden er væsentlige for Projektejeren fortsatte udvikling og forvaltning. Disse personer kan både være ansatte nøglepersoner og ejere med betydelig indflydelse, hvis interesser ikke nødvendigvis altid behøver stemme overens med investorernes interesser. Desuden kan driften hos Projektejeren eller dennes datterselskabet blive påvirket negativt af, hvis en eller flere nøglepersoner af en eller anden årsag ikke kan eller ikke ønsker at være tilknyttet Projektejeren.
Miljørisiko
Projektejeren påtager sig altid en miljørisiko ved erhvervelse af ejendomme. Hvis der findes giftstoffer eller lignende, som giver anledning til krav om oprensning, kan dette medføre betydelige omkostninger. Projektejeren risikerer også at blive gjort ansvarlig for miljø skader, som opstår på ejendommen.
Risici forbundet med retstvister
Retslige uenigheder og tvister kan forekomme, som en Projektejer er part i. Risikoen består i, at sådanne tvister falder ud til fordel for modparten, med betydelige omkostninger for Projektejeren som resultat.
Risiko for tab af omdømme
Hvis en Projektejer af en eller anden årsag måtte blive genstand for negativ presseomtale eller lignende, kan det påvirke vedkommendes muligheder for at lave forretninger. Dette kan medføre vanskeligheder for at gennemføre byggeprojekter eller at udleje ledige lejemål i opførte ejendomme og påvirke Projektejerens betalingsevne overfor investorerne negativt-.
Kreditrisiko
Såfremt Projektejerens kunder kommer i økonomiske problemer eller af anden årsag, ikke betaler rettidigt, kan dette påvirke Projektejerens muligheder for at overholde sine forpligtelser overfor investorerne.
Risici forbundet med koncentration
Hos mindre Projektejere er virksomheden sædvanligvis koncentreret om et eller nogle få projekter, hvilket medfører en forhøjet risiko som følgende af den ringe diversifikation i porteføljen. Hvis en negativ hændelse skulle indtræffe, som påvirker et eller flere projekter i porteføljen negativt, kan det påvirke Projektejerens og/eller koncernens resultat i højere grad end, hvis en tilsvarende hændelse skulle indtræffe i en større virksomhed med en mere diversificeret portefølje.
Risici forbundet med værdiansættelse
Værdien af en eller flere ejendomme eller projekter i Projektejerens portefølje kan blive forringet som følge af f.eks. ændringer i markedsforholdene eller værdiforringelser relateret til ejendommens stand. Hvis værdien forringes, kan det være svært for Projektejeren at sælge ejendommen med gevinst eller optage ny finansiering, hvis ejendommen ikke kan anvendes som sikkerhed, hvilket potentielt kan forværre såvel Projektejerens finansielle stilling, som investorernes sikkerhed.
Risiko for ansvar
Ethvert ejerskab medfører ansvar. For en Projektejers vedkommende kan ejendommene blive beskadiget ved f.eks. brand, vandskade eller anden årsag. Projektejere kan derudover, gennem uagtsomhed, forvolde skade på person eller andres ejendom samt forårsage miljøskader, for hvilke Projektejeren kan blive gjort ansvarlig. Manglende forsikringsdækning kan derudover medføre uforudsete omkostninger. Erstatningsansvar eller andet ansvar for sådanne opståede skader kan også forekomme ved personskader og skader på andres ejendom eller ansvar for oprensning af miljøskader. Hver enkelt af disse risici kan få væsentlig negativ indvirkning på Projektejerens virksomhed, resultat og finansielle stilling.
Renterisiko
Udviklingen på de finansielle markeder kan påvirke renteniveauerne på markedet, hvilket kan medføre øgede renteomkostninger, som negativt kan påvirke Projektejerens afkastmuligheder og finansielle situation.
Valutarisiko
En Projektejer kan være eksponeret med udsving i valutakurser, f.eks., hvis Projektejeren driver virksomhed i andre lande eller, hvis nogle af de modparter, som Projektejeren arbejder med, driver virksomhed i andre lande. Udsving i valutakurser kan derfor påvirke Projektejerens resultat og finansielle stilling.
Konjunktur- og frasalgsrisiko
Da visse projekter er afhængig af, at der kan realiseres en tilstrækkelig værdiforøgelse for at nå de budgetterede afkastmål, er der en risiko for at konjunkturudsving mindsker den generelle efterspørgsel, hvilket kan medføre at prisniveauet på ejendomme falder eller at antallet af mulige købere formindskes. Der er desuden, uafhængigt af konjunkturerne, en risiko for at Projektejeren ikke kan finde købere på grund af fejlvurderinger, ændringer i infrastrukturen, politiske beslutninger etc.
Likviditetsrisiko
En Projektejers betalingsforpligtelser i forbindelse med investeringer samt amortiseringer og renteomkostninger, kræver god likviditet. Hvis en Projektejer ikke har tilstrækkelig likviditet til at opfylde sine betalingsforpligtelser, kan det få negativ indvirkning på projektets løbende drift, finansielle stilling og resultat. Uanset ejendommens og projektets kvalitet, kan en sådan likviditetsmangle føre til insolvens og konkurs.
Investeringsrisiko
En Projektejer kan ved erhvervelse af en grund eller et projekt overtage et selskab eller en ejendom, som kan medføre forpligtelser og indeholde aktiver med negativ indvirkning på Projektejerens finansielle stilling.
Politisk risiko
Ændringer er love og regler, herunder skatteretlige, ejendomsretlige, selskabsretlige eller andet, kan påvirke Projektejerens muligheder for fortsat at drive sin virksomhed under samme forudsætninger som tidligere, hvilket væsentligt kan påvirke Projektejerens finansielle stilling og evne til at fuldføre projekter og tilbagebetalinger.
Risici forbundet tidlige projektstadier
Mange projekter er på et tidligt stadie, hvilket øger risikoniveauet i og med at usikkerhedsmomenterne er flere og med større potentiel indvirkning. Eksempler på sådanne usikkerhedsmomenter er i) manglende kreditbeslutning fra bank eller anden finansieringskilde, ii) finansiering på kort, middel og lang sigt, iii) manglende byggetilladelse, lokalplan eller andre myndighedsgodkendelser, iv) manglende kontrakt med entreprenør, v) manglende aftalegrundlag, eksempelvis købsaftale, lejekontrakter, som er juridisk bindende og/eller har en faktisk reel økonomisk værdi, vi) manglende overblik over, hvordan markedet vil se ud eller udvikler sig, når projektet skal sælges, færdiggøres, refinansieres, etc.
Historisk afkast er ingen garanti for fremtidigt afkast. De penge som du udlåner til projekter kan derfor både øge og mindske sin værdi og der er ingen garanti for at du får hele det udlånte beløb retur.
LÆS MERE
